Kunststof kozijnen en schuifpuien/openslaande deuren

Ramen met triple glas of HR++-glas

Beter isolerende voordeuren

Beter isolerende gevelpanelen

Een dikkere dakdekkingslaag

Mechanische, vraaggestuurde ventilatie

Isolatie van de koude brug onder de balk

Isolatie van het plafond van de boxen

Aansluiting voor zonnepanelen

Indien en wanneer de eigenaren besluiten om te renoveren zal Van der Leij bij iedere individuele eigenaar langskomen voor een warme opname. Daarbij bekijkt de aannemer de woning en overlegt met de eigenaar welke voorbereidingen nodig zijn. Dat gebeurt tijdig, zodat iedereen de nodige voorbereidingen kan treffen. Het weghalen van de zonneschermen zit niet in de begroting van de renovatie; de eigenaar moet dit zelf betalen.

Bij de warme opname gaat de aannemer bij iedere eigenaar langs om precies te kijken hoe de werkzaamheden moeten worden aangepakt. Eventueel kan er ook nog een ander kozijn voor gemaakt worden zodat het paneel er van buitenaf ingezet kan worden.

Nee, de trappenhuizen worden niet geïsoleerd. De kozijnen en ramen in het trappenhuis worden niet vervangen.

Dit valt onder regulier onderhoud en wordt dit jaar opgepakt. Wat vervangen moet worden wordt vervangen, wat gerepareerd kan worden, wordt gerepareerd.

Dat valt onder regulier onderhoud. Daar gaat de VVE apart naar kijken.

De nieuwe voordeur wordt hetzelfde model als de huidige voordeur: een deur met een rond raampje en een isolerend paneel. De deur is wel beter geïsoleerd dan de huidige deur; het paneel heeft dezelfde isolatiewaarde als goed isolatieglas.

Er komt helemaal nieuw hang- en sluitwerk met SKG 2 sterren kwaliteit. Dat is een veilige variant volgens het politiekeurmerk.

Dat is zeker de bedoeling. De nieuwe kozijnen en deuren moeten straks beter sluiten. En door een hogere opstand zal er ook niet gauw water binnenwaaien.

In de isolatieplannen zijn alle kozijnen van kunststof. Dit is betaalbaar, onderhoudsarm en beter isolerend.

De afmetingen van de kozijnen zullen niet exact hetzelfde zijn. Maar de buitenmaten wel. Uitgangspunt is dat er zo min mogelijk ín de woning aangepast hoeft te worden. Indien gordijnrails nu aan de aluminiumkozijnen geplakt zitten, dan zal dat straks wel anders moeten.

Alle ramen die nu open kunnen worden draai-kiepramen. Ramen die nu niet open kunnen, kunnen straks ook niet open. De eigenaren mogen straks kiezen tussen schuifpuien en openslaande deuren.

Die vraag is uitgezet bij de leverancier; op die vraag komt de aannemer terug.

De kozijnen en de stelkozijnen worden vervangen.

Sommige kozijnen van de ateliers zijn erg hoog. Kunststof kozijnen zijn voor die ramen niet mogelijk, want kunststof is dan niet sterk genoeg of zou heel dik moeten worden. Aluminium zou kunnen, maar dat zou dan heel duur worden. Die kozijnen van de ateliers worden dus niet vervangen; het glas wordt wel vervangen door dubbel glas (HR++-glas) en de panelen worden vervangen; dat levert al een flinke isolatie-winst op.

Dat gebeurt binnen één dag. Als dat een keer niet lukt, dan wordt de gevel aan het einde van de dag dichtgezet.

Ja, maar omdat de subsidie voor triple glas hoger is, is het voordeliger om voor deze meerprijs te kiezen voor een hogere isolatiewaarde.

Vraag-gestuurde ventilatie met een sensor voor CO2; als het CO2-gehalte in de kamer te hoog is, dan gaat de motor meer lucht afzuigen en gaan roosters verder open staan om te zorgen dat er genoeg lucht ook weer binnenkomt.

Het nieuwe ventilatiesysteem is veel effectiever dan de roosters die er nu zitten. Je kunt het nieuwe ventilatiesysteem ook handmatig verder open zetten, bijvoorbeeld als je net gedoucht hebt.

Ja, de boxen moeten tijdelijk leeg worden gehaald. De aannemer regelt een container voor tijdelijke opslag en een vuilniscontainer voor spullen die weg kunnen.

Het plafond komt iets lager te hangen.

Volgens de planning starten de bouwwerkzaamheden in het najaar van 2023.

De precieze doorlooptijd is nog niet bekend. Vervanging van de kozijnen en panelen gebeurt zo veel mogelijk in één dag. Met 194 woningen kan dit voor de hele VvE een jaar duren.

Dat is nog een puzzel voor de uitvoering. Dit is onder andere afhankelijk van de mankracht die op dat moment beschikbaar is. Als er genoeg mensen zijn, dan kan het sneller. Er wordt hierbij ook gestreefd naar zo weinig mogelijk overlast, dus bijvoorbeeld blok voor blok. Naastgelegen woningen worden in principe in een “treintje” aangepakt, dus op volgorde. Als en wanneer het besluit om te renoveren genomen is, dan gaat Van der Leij een planning maken.

Als de ALV in mei het renovatieplan goedkeurt, kan het werk naar verwachting in het najaar beginnen. De vervanging van ramen en schuifpuien is de grootste klus. Die zal zo snel mogelijk van start gaan. De vervanging van de dakbedekking wordt los hiervan in het najaar gepland en duurt in totaal een aantal weken. De installatie van zonnepanelen volgt dan als laatste.

Iedereen kan tijdens de verbouwing in zijn woning blijft wonen. We moeten wel rekening houden met overlast.

Op zich houdt goede isolatie ook de warmte buiten, als je bij warm weer ramen en deuren overdag zo veel mogelijk dicht houdt. Wel kan zoninstraling door de ramen voor opwarming zorgen. Met zonwering kan je dit voorkomen.

De onderdelen die Van der Leij heeft opgenomen in de begroting zijn 100% zeker; dak, kozijnen, glaswerk, ventilatie, isolatie, dat staat vast. Gestandhoudingstermijn in de offerte is de ALV op 23 mei 2023 en een uitloop daarna. In het bouwbudget is een 5% onzekerheidsmarge opgenomen voor tegenvallers.

Dat is voor technische onzekerheden, mogelijke tegenvallers.

Dat risico ligt bij Van der Leij.

De huidige schatting is als volgt:

Als we kiezen voor nu renoveren:

Appartement: €256 euro

Maisonnette: €484 euro

Atelier: €603 euro

Als we kiezen voor nu sparen:

Appartement: €367

Maisonnette: €709

Atelier: €876

Dit is de totale maandelijkse VvE-bijdrage, inclusief schoonmaak, administratie, enz.

Een deel van dat bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.

Er zijn in totaal 194 woningen in onze VVE. Elke woning betaalt een vast aandeel (‘breukdeel’) van die kosten. Dit breukdeel is gebaseerd op het oppervlak van de woning. Een klein appartement meet ongeveer 0,35% van het totale gebouw, een maisonnette ongeveer 0,71% en een atelier 0,86%. In nieuwsbrieven vermelden we steeds de bedragen voor de meest voorkomende woningformaten in Buitendok.

Nee, dat kan niet. Hiervoor is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk, en dat is praktisch onhaalbaar.

In het huidige renovatie-voorstel worden aflossing en rente NIET geindexeerd. De rest van de maandelijkse bijdrage (ander groot onderhoud, klein onderhoud, verzekeringen, schoonmaak, vergoeding beheerder, enz.) wordt wel geindexeerd met 2,5% per jaar.

Bij de optie ‘sparen’ wordt alles geindexeerd: zowel het spaarbedrag voor groot onderhoud als ook de rest van de VvE-bijdrage. Dat komt omdat ook de kosten voor het groot onderhoud door de inflatie steeds duurder wordt. Je spaart dus als het ware tegen de inflatie op.

In principe kan de ALV altijd besluiten om de indexering te verhogen, te verlagen of te stoppen. Maar de VvE moet wel zorgen dat ze het onderhoud en aflossing kan blijven betalen en voldoende reserve in kas houdt.

Het MJOP wordt toegestuurd met de stukken voor de ALV.

In de meeste gevallen gaat de label van C naar A en soms zelfs naar A+.

De subsidies zijn conform de regeling Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE, voorheen SEEH) van de overheidsorganisatie RVO. De bedragen en voorwaarden zijn hier te vinden.

De lening heeft een looptijd van 20 jaar.

Nee, individuele leden krijgen geen BKR-aantekening. De lening is namelijk juridisch niet van de individuele eigenaren, maar van de VvE.

De juridische eigenaar van de lening is de VvE. De VvE kan per jaar 20% vervroegd aflossen. Bijvoorbeeld als er een meevaller is op het MJOP. Dan betaalt de VvE minder rente; het voordeel wordt verdeeld over alle eigenaren. De kostenbesparing wordt volgens het breukdeel verdeeld. Individuele eigenaren kunnen niet los van de VvE vervroegd aflossen en alleen profiteren; het kostenvoordeel komt altijd ten goede van alle eigenaren.

Iedere eigenaar is aansprakelijk voor zijn eigen breukdeel. De VVE wordt dan schuldeiser van EigenHaard. Het is praktisch uitgesloten dat EigenHaard niet zal kunnen betalen; de staat zal de corporatie overeind houden. Er zijn veel waarborgen voor de corporaties; het is in die zin juist gunstig om met EigenHaard een lening aan te gaan.

De kosten worden nu al over vele jaren gespreid, door de langlopende lening. De renovatie faseren maakt het niet goedkoper, maar juist duurder. Het project opknippen in delen betekent dat er langer toezicht nodig is. Er zou steeds opnieuw subsidie en lening aangevraagd moeten worden. Het voordeel van klussen combineren zou wegvallen. Dat betekent allemaal extra werk en hogere kosten. En het zou hier steeds opnieuw een bouwplaats worden.

Dat is mogelijk met de spaar-variant. Als de VvE op de ALV op 23 mei 2023 kiest voor de spaar-variant kan de VvE over een paar jaar opnieuw naar de plannen kijken en onderzoeken of er nu wel voldoende gunstige leningen en subsidies beschikbaar zijn. Het is alleen de vraag of je dan nog een keer de handen op elkaar krijgt om zo’n plan uit te werken, want hier hebben veel mensen gedurende lange tijd aan gewerkt.

We weten niet of over een paar jaar nieuwe subsidies erbij zullen komen; dat is koffiedik kijken. Het is ook denkbaar dat de situatie over een paar jaar minder gunstig is dan nu; de kosten zijn nu ook hoger dan een jaar geleden. Op de korte termijn is in ieder geval de verwachting dat de inflatie hoog blijft en dat de rente naar verwachting nog verder zal stijgen.

Kunststof kozijnen en schuifpuien/openslaande deuren

Ramen met triple glas of HR++-glas1

Vervangen voordeuren

Vervangen gevelpanelen

Vervangen dak

Als we kiezen voor sparen, dan worden deze maatregelen in 2032 en 2034 doorgevoerd.

Je spaart tegen de inflatie op, en dat drijft de kosten omhoog.

Op de ALV op 3 oktober 2022 hebben wij vier varianten voorgelegd aan de eigenaren, inclusief de minimum-variant. Daar zaten minder isolatiemaatregelen in dan bij het alternatieve pakket. De minimum-variant kreeg minder voor-stemmen en meer tegen-stemmen dan het alternatieve pakket en is daarom niet verder uitgewerkt.

De kostenstijging kan grote gevolgen hebben voor veel eigenaren, met name voor eigenaren met grote woningen. Daarom moest de besluitvorming zorgvuldig verlopen.

Daarnaast: als mensen niet willen stemmen vóór het renovatieplan, dan treedt automatisch het spaarplan in werking.

Indien en zodra de ALV akkoord gaat met het renovatievoorstel, dan worden de huurders gevraagd of zij akkoord gaan. Vereist vanuit het huurrecht is dat 70% van de huurders akkoord gaan. Het voorstel leidt niet tot huurverhoging; daarom verwacht EigenHaard dat de huurders zullen instemmen.

Ja, EigenHaard zal op tijd beginnen met het ophalen van het akkoord van de huurders.

In de splitsingsakte staat dat voor het aanvragen van een lening twee derde van de eigenaren (130) een stem moeten uitbrengen, en daarvan moet twee derde (87) voor het aanvragen van de lening zijn.

Het Warmtefonds heeft daarnaast als richtlijn dat er twee derde van de particuliere eigenaren (74) haar stem uitbrengt, en dat daarvan twee derde vóór het renovatievoorstel stemt (50). De stemmen van de woningcorporatie telt het Warmtefonds daarbij niet mee.

Voor alle andere besluiten is quorum van 50% (97) en een meerderheid voor-stemmen (50) nodig.

Hiervoor hebben wij de ondersteuning van alle eigenaren nodig. De leden van de duurzaamheidscommissie zijn van plan om weer langs de deuren te gaan, maar zelfs daarmee hebben wij op 3 oktober dat quorum niet behaald. Spreek je buurman aan, vraag of de datum 23 mei in zijn agenda genoteerd staat, bied aan om het machtigingsformulier voor hem mee te nemen, enz. Wil je helpen bij de huis-aan-huis actie? Meld je dan bij duurzaambuitendok@gmail.com.

Naast het verhoogde quorum heeft het Warmtefonds als wens dat twee derde van de particuliere eigenaren die een stem uitbrengen vóór het renovatievoorstel moeten stemmen. Op die manier wil het Warmtefonds zorgen dat woningcorporaties niet hun zin kunnen doordrijven.

Ieder lid de mogelijkheid heeft om binnen een maand, na de dag waarop hij of zij kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen van het besluit dat de VvE een lening wenst aan te gaan, bij de kantonrechter een verzoek in te dienen tot het inroepen van vernietiging van het besluit, conform artikel 5:130 lid 2 BW. De lening kan pas worden verstrekt als de bezwaartermijn is verstreken.

Alle leden van een VvE zijn gehouden aan een besluit van de VvE. De VvE heeft zich binnen zijn mogelijkheden ingespannen om leden met financiele zorgen te informeren over de aankomende kostenstijging. (zie ook onderaan: wat te doen bij financiele zorgen).

Helaas is er op dit moment geen juridische mogelijkheid om rekening te houden met de financiele mogelijkheden of onmogelijkheden van individuele leden.

Bij de besluitvorming van de VvE is er geen rekening is gehouden met de individuele financiële situatie van elk afzonderlijk lid van de VvE.

Ja, dat kan: robert@publiekewaarden.nl

Dat kan in principe niet; dat is niet in lijn met het huidige verkoop- en aankoopbeleid van EigenHaard. Alleen onder zeer specifieke voorwaarden, zoals een woning die een bijdrage levert aan de buurt.